そこでそれまでの行き過ぎたドル高を是正するためニューヨークのプラザホテルに先進五力国蔵相を集め、是正を確認させた。
急激な円高になると、日本の輸出産業は大打撃を受ける。
「不況到来」を心配した大蔵省、日本銀行は大幅な金融緩和策をとった。
実際、八六年一月に公定歩合を五％から四・五％に引き下げたのを皮切りに、八七年二月に二・五％に引き下げるまで、計七回の引き下げを行なっている。
この超金融緩和策により、だぶついた金が不動産市場や株式市場に流れ、不動産や株が超高騰状態となった。
株価や土地の値上がり率が、貸出金利の率よりも大きく上回っている場合、公定歩合を引き下げると、差益が増大するため、資金が株や土地に向かうのである。
「東京のオフィス面積が足りない」と言われ、不動産業者は一斉に土地を買い占めた。
欧米企業が本格的に日本に進出し、土地の需要が供給を上まわり、都心部の地価が高騰した。
都心で地上げされた地主は、豊富な売却代金で都内の高級住宅地、「バブル億ション」を金に糸目をつけずに買い、するとさらに高級住宅地の価格が暴騰し、その連鎖で周辺の地価が上がり、ついに地価暴騰は全国の主要都市にまで波及した。
こうした狂気の時代は、一九八六年一一月から一九九一年二月までの五一ヵ月間続きました。
今になって振り返ってみると、誰もが土地神話を信じ、過剰融資に走る銀行や闇世界の地上げ屋が活躍し、強気一辺倒の時代でした。
驚くべき拝金主義の時代ですよ。
長谷川慶太郎氏は「財テクをしない経営者は化石人間」と言い切り、Ｋ氏はワイドショーで主婦たちに投資をすすめていました。
当時よく耳にしたフレーズが「日本の地価をもってすればアメリカ全土が三つ購入できる」です。
日本全土の面積は米国の約二五分のＩ、ＧＤＰは二分の一。
どう考えても買えるわけがないのですが、みんながそんなフレーズを信じてしまうような空気がありました。
実際、ジャパンは、世界中の株式、債券、不動産、美術品に至るまで、ありとあらゆるモノを買いあさり、「ジャパンーアズーナンバー・ワン」なんて褒めそやされて鼻高々になっていました。
歴史的に見て、これほどの大規模なバブルは珍しいのです。
経済史の教科書に記されているバブルのうち、一七世紀のオランダに起こった「チューリップーバブル」、一八世紀イギリスの「南海泡沫事件」、一九二〇年代のアメリカで起こった「フロリダの不動産投機」などが有名ですが、八〇年代後半の日本のバブルは、これらに匹敵するようなものでした。
みんな不動産を持っていれば、いずれ多額の売却益を得られると思っていました。
また、建物を新築して人に貸せば、半永久的に賃貸収入を得られると考えていました。
不動産賃貸業は、数年ごとに値上げもでき、何もしなくても人に貸せば、半永久的に賃貸収入を得られる魅力的な商売になったのです。
土地を保有して数年後に売れば、大儲けできると日本中が考えました。
当時の土地税制は、土地の有効利用、流動化を進めるという理由で緩和路線が続き、個人にも法人にも税の負担感はそれほどなかったと思います。
土地は、利用して収益を得るより、ただ持っていて地価上昇を待つほうがずっと得でしたよね。
個人でも企業でも、土地を取得する目的は、土地を有効利用することより、地価上昇によるキャピタルゲインを確保することにありました。
財形貯蓄や持ち家政策も、その根底にあるのは土地を資産視することの国民意識の反映であり、その意識をつくりあげたのは政府です。
土地を持っていれば寝ているうちに資産が増えていく。
こんなおいしいことはない。
だから土地は、欲しい人はたくさんいるが、売る人は少なく、需要は常に供給を上回りました。
だから、企業も個人も、事業会社も金融機関も、金持ちも貧乏人も、都会でも田舎でも、老いも若きも日本中の人たちが競って不動産投資をしていました。
すぐに使うあてのない土地でも、「とにかく買っとけ」となって、それも大半は借金をして買っていたのです。
金融機関も金をどんどん貸しましたし、官もそれをせっせと後押ししました。
自己資金ならまだよかったのですが、借金してまで土地を買いあさっていましたね。
借金さえしなければ購入余力も限定的で、バブル崩壊後の問題もあのように拡大しなかったでしょう。
あの当時、私かあちこちで「地価が下がる」と言うと、「迷惑だからそんなことを言うな」と叱られました。
でも地価が下がって本当に迷惑したのは、借金してまで土地を買った人たちです。
そして、その人たちとともにいまだに苦しんでいるのは、大量の金を貸し込んだ銀行なのです。
この反省はまったく生かされていませんね。
現在のマンションブームでは、個人が銀行から多額の借金をして高級マンションを購入しているんですから……。
借りるほうも貸すほうもバブル崩壊後の痛みをもう忘れてしまったのでしょうか。
バブル期の金融機関の都合と不動産鑑定士バブル時代、金融機関では、融資を回収することなど誰も考えていなかったのではないでしょうか。
回収などする必要はないということですから、現在の常識では考えられませんね。
なにせ回収すれば融資残高が減ってしまいますから。
融資商品も、はじめのうちは残高が減るどころか、逆にどんどん増えていくようなものになっていましたね。
五〇年ローンとか、親子ローンとか今から考えると、身の毛がよだつような商品です。
不良債権などは考えられない時代だったのですね。
右肩上がりの時代でしたから。
ごくたまに発生する不良債権があっても、闇から闇へと葬られていました。
もしものことがあっても、すぐに挽回できましたから、誰も、そんなことは、毛ほども心配していませんでしたね。
その当時、不動産担保金融の場合には、不動産鑑定会社を使って資産担保を評価するということが行なわれていたのですか。
そうですね、その頃から一般に使われだしました。
融資にあたって、担保となる不動産をどう鑑定するかは、金融機関によってやり方がまちまちでした。
銀行内で行なう、特定の不動産鑑定会社を利用する、複数の不動産鑑定会社を利用する、という感じですかね。
それぞれメリットとデメリットがあるのでしょう。
銀行内で行なえば融資に都合のいいように鑑定評価することができますけど、不動産鑑定できる人材を内部で確保するのが難しい。
独立している不動産鑑定士を雇えば銀行内を生え抜きで固められなくなるし、かといって銀行内で育成するには時間がかかります。
特定の不動産鑑定会社に依頼する場合には、その会社の査定が甘いか厳しいかによって、その後の影響は大きかったのです。
鑑定価格は鑑定会社によってかなりの差があるものですか。
不動産鑑定士と公認会計士の違いといったら変ですが、公認会計士とか税理士だったら、一円問違えたら間違いです。
一〇〇のうちの一であっても、一〇〇万のうちの一であっても、それは問違いです。
ところが、不動産の鑑定は、許されている範囲があります。
土地を評価する判断材料は複雑ですから。
個々の土地には道路の幅、地形、面積などそれぞれ個別性がありますからね。
そうです。
それで鑑定額の上と下とを考えると、二、三割は違います。
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